대출 규제 후 거래는 줄었는데 왜 집값은 오를까?

서울 아파트 시장의 모순과 구조적 상승 압력

2025년 현재, 서울 아파트 시장은 다소 이질적인 모습을 보여주고 있다. 정부의 강도 높은 대출 규제 정책과 고금리 기조 속에서 아파트 거래량은 크게 줄었지만, 가격은 오히려 오름세를 지속하고 있다. 최근 서울 아파트 거래량은 전주 대비 약 64%나 감소했음에도, 매매가격은 전주 대비 0.40% 상승하며 22주 연속 오름세를 기록했다. 특히 노원, 도봉, 동대문 등 중저가 외곽 지역에서는 오히려 상승폭이 확대되는 현상이 나타났다. 시장에서는 이를 두고 ‘풍선효과’라는 분석이 이어지고 있다.

그렇다면 도대체 왜 이렇게 거래는 줄어드는데도, 집값은 하락하지 않고 오히려 오를까? 이 모순적 현상의 배경에는 공급 불균형, 심리적 요인, 제도적 구조가 복합적으로 얽혀 있다.

1. 공급 부족, 구조적 상승 압력의 근원

서울 아파트 시장은 구조적인 공급 부족 문제를 안고 있다. 2025년 기준 서울 및 수도권의 신규 입주물량은 최근 5년 중 가장 낮은 수준으로 떨어졌고, 2026년까지 이어질 ‘공급 절벽’에 대한 우려가 커지고 있다.
재건축·재개발 인허가의 지연, 정비사업 조합 갈등, 택지 확보의 어려움 등으로 인해 신규 아파트 공급은 기대보다 훨씬 느린 속도로 이뤄지고 있는 상황이다. 즉, 수요는 줄어들고 있음에도 불구하고, 시장에서 실제로 거래 가능한 매물도 급감하고 있는 것이다. 가격이 떨어지려면 ‘사는 사람이 줄어드는 것’만으로는 부족하다. '팔려는 사람'도 많아야 한다. 하지만 지금은 오히려 매물 자체가 잠겨 있는 상황이다.

2. 심리 요인: "지금 아니면 더 오른다"

사람들의 행동은 단순히 시장 논리에만 따르지 않는다. 가격이 오르면 사람들은 더 사고 싶어하고, 가격이 떨어질 때는 오히려 기다린다. 이러한 ‘기대심리’가 가격을 밀어올리는 현상은 특히 외곽 중저가 아파트에서 강하게 나타난다. 고가 아파트가 많은 강남권에서는 대출 규제로 인해 상승폭이 제한되지만, 외곽에서는 '지금이라도 사야 한다'는 실수요 심리가 형성되며 가격을 밀어올리는 풍선효과가 발생하고 있다.

3. 매물 잠김 현상: 사고 싶어도 팔지 않는다

시장 참여자 중 일부는 "지금 팔면 손해"라는 인식으로 매물을 보유한 채 기다린다.
양도세 중과 부담, 보유세 완화 정책의 기대심리, 보유자 중심의 정책 유인 등은 매도 의지를 약화시키는 방향으로 작용한다. 그 결과, 매수 희망자도 줄었지만 매도 희망자도 줄어들면서 거래 절벽 속에서도 가격은 하락하지 않는 구조가 만들어진다.

4. 대출 규제의 영향은 일부에 그친다

정부는 대출 규제를 통해 수요 억제를 시도하지만, 그 효과는 제한적이다. 강남권 고가 아파트는 애초에 현금 거래 비중이 높아 대출 규제 영향을 거의 받지 않으며, 고소득층이나 다주택자, 법인 등의 실수요는 여전히 건재하다.
또한 금리 인하 기대감이 나타나면 대기 수요가 단기간에 시장에 진입하면서 가격을 다시 자극하는 구조가 형성된다.

5. 대체 투자처의 부재

예·적금의 실질 수익률이 낮고, 주식이나 가상자산 시장의 변동성이 높은 상황에서는 부동산이 실물 안전자산으로서의 역할을 하게 된다. 특히 인플레이션 상황에서는 실물 자산 선호가 강화되며, 자산 방어 목적의 주택 보유 수요가 늘어나는 경향이 있다.

6. 정부 정책의 혼선과 신뢰 문제

정부의 부동산 정책은 보유세 완화, 규제지역 해제, 대출 제한 강화 등 상반된 메시지를 반복하고 있다. 이러한 정책 신호의 혼선은 시장 참여자들의 예측 가능성을 낮추며, 매도자와 매수자 모두를 관망세로 몰아넣고 있다. 그 결과 거래는 줄어들고, 매물은 잠기며, 가격은 하락하지 않고 오히려 비탄력적으로 상승하는 구조가 고착된다.

결론

“집 사는 사람은 줄었고, 대출도 어렵다. 그런데 왜 집값은 떨어지지 않을까?” 이 질문에 대한 답은 단순한 수급 논리 이상을 요구한다. 서울 부동산 시장은 현재 공급 부족, 심리 요인, 매물 잠김, 정책 혼선이라는 복합 구조 속에서 움직이고 있으며, 단기적인 수요 억제 정책만으로는 가격 안정 효과를 기대하기 어렵다. 지속적인 공급 확대와 예측 가능한 정책 운영, 실수요자 중심의 거래 정상화 없이는, 지금의 가격 상승세는 당분간 유지될 가능성이 높다.

 

참고문헌.

KB부동산 리브온 (2025).
「KB주택시장 동향 리포트」, 2025년 6월~7월호.

한국부동산원 (KAB).
「2025년 주간 아파트 가격 동향 자료」, 2025.06~07.

 

조선일보 (2025.07.07).
「서울 아파트값 22주 연속 상승... 외곽 중저가 상승폭 확대」

다음 뉴스 (2025.07.06).
「서울 집값 또 올랐다…노원·도봉 등 외곽 상승폭 확대」

비즈한국 (2025.07).
「수도권 초고가 아파트 거래 재개…100억 이상도 거래 성사」

한국경제연구원 (2024).
「주택공급 부족과 서울 아파트 가격 상승의 구조적 요인 분석」

기획재정부 (2025).
「2025년 하반기 부동산시장 대책 보도자료」

한국은행 (2025).
「2025년 통화신용정책보고서 2분기판」

국토교통부 실거래가 공개시스템 (2025).
「서울 아파트 매매 실거래가 통계」

 

서울연구원 (2024).

「서울 주택시장 구조와 정책방향에 대한 연구보고서」

 

By.JunEZ